陈军律师：离婚案件中房改房的分配难题与解决之道

一、房改房的基本概念与类型

房改房是什么？城镇居民自行出资购买的国家房改政策出售房屋。

房改房是特定历史时期的产物，它是为了解决住房分配不公和住房紧张问题，政府对原有公有住房进行改革，允许职工购买其居住的公有住房，从而转化为个人产权的住房。例如在 20 世纪 90 年代，随着经济的发展和城市化进程的加快，原有的住房分配制度已不能满足居民日益增长的住房需求，政府推出了房改房政策。房改房的出现，是中国住房制度改革的重要组成部分。在改革前，大多数城镇居民居住在由国家或集体所有的公有住房中，这些住房通常是低租金、低标准的，且不能自由买卖。

房改房主要有已取得所有权和未取得所有权或仅有使用权两种类型。

已取得所有权的房改房又分为以成本价购买取得完全产权和以标准价购买取得部分产权两种情况。以成本价购买的房改房，房屋所有权归职工个人所有，可以自由买卖、出租或继承；以标准价购买的房改房，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房改房，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，既不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。人民法院在审理离婚案件时，不能就此类房屋所有权归属和分割进行判决，但可以就房屋的居住使用进行判决。例如，一些夫妻在离婚时，对于尚未取得完全所有权的房改房，只能协商居住使用问题，待取得完全所有权后，再另行向法院提起诉讼分割。

二、已取得所有权的房改房分配方式

1. 个人婚前购买的房改房，一般为一方财产，离婚时不分割。

个人婚前购买的房改房，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。房改房在出售前基本上是由本单位职工以低租金承租的公有房屋，当事人婚前购买的房改房是当事人一方婚前以个人财产出资购买其所承租的公有房屋。根据《婚姻法》第 18 条规定的夫妻特有财产制，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。例如，一方在婚前以个人财产购买了单位的房改房，即使婚后共同居住，在离婚时该房改房仍应认定为婚前购买方的个人财产。最高人民法院 1993 年 11 月 3 日公布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》所规定的 “一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过 8 年，贵重的生活资料经过 4 年，可视为夫妻共同财产” 不再适用。

2. 婚姻关系存续期间购买的房改房，根据出资情况和登记情况确定归属，可视为夫妻共同财产。

婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情况：第一种是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租或婚后承租的公有房屋；第二种是夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。

首先，对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人财产出资购买公有房屋的权属认定。对夫妻一方以个人财产购买婚前承租或婚后承租的公有房屋，房屋权属登记在一方名下的，该房屋应视为个人所有，如果房屋权属登记在夫妻名下的，就应视为夫妻共同所有。

其次，对夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋的权属认定。根据《婚姻法》所确立的法定共同财产制原则，在对婚姻关系存续期间，夫妻一方或者双方以共同财产购买的财物的权属认定上，除当事人另有约定外，明确为属于夫妻共同所有。对夫妻一方婚前承租的房屋，只要该承租房屋是婚后用夫妻共同财产购买，即使房屋权属登记证书记载的权利主体为承租一方，该房屋仍应认定为共同财产。例如，在一些实际案例中，夫妻双方在婚姻关系存续期间，用共同财产购买了一方婚前承租的房改房，虽然房屋登记在一方名下，但在离婚时，该房屋仍被认定为夫妻共同财产进行分割。

三、尚未取得所有权或只有部分所有权的房屋处理

此类房屋离婚时不属于夫妻个人或共同财产，法院一般不判决所有权归属，只判决居住使用。

在离婚案件中，对于尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋，由于其产权不完整，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，既不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。根据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国婚姻法> 若干问题的解释 (二)》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

例如，在一些离婚案件中，夫妻双方居住的房屋是一方单位的房改房，离婚时该房屋尚未进行权属登记，或者夫妻双方对房改房不具有完全产权。在这种情况下，人民法院对该房屋不宜进行权属认定和处理，只能判决由一方居住使用。待该房屋取得完全所有权后，如有争议可向法院提起诉讼，要求对该房进行分割析产。

人民法院在处理此类房屋时，应根据实际情况，按照照顾子女和女方利益的原则判决房屋的居住使用。这是因为照顾子女和女方利益是《婚姻法》第三十九条确定的法定原则。在实际判决中，法院会综合考虑夫妻双方的实际情况，如子女的抚养情况、双方的经济状况、住房条件等因素，来确定房屋的居住使用方。

总之，对于尚未取得所有权或只有部分所有权的房改房，在离婚案件中应谨慎处理，遵循法律规定和照顾子女、女方利益的原则，合理判决房屋的居住使用，以保障当事人的合法权益。

四、离婚时夫妻共有房产分割方式

1. 对产权完全私有的房屋，可实际分割或折价分割，考虑困难方和抚养子女方。

产权完全私有的房屋在离婚时可进行实际分割或折价分割。实际分割主要适用于房屋不在一处，或者虽在一处但可分门别户的情况。分割时一般采取平均分割原则，但如果一方没有生活来源或有其他困难，如患有严重疾病，可适当予以多分；有子女的，抚养子女的一方应当多分。例如，在一些案例中，一方因患病失去工作能力，在分割房产时，法院考虑到其实际困难，将房屋判决给该方，并要求另一方给予一定的经济补偿。如果不能平均分割的，例如面积不相等，结构不一样，新旧不同，在考虑双方都能取得房屋居住的前提下，可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割。

2. 对产权部分私有的房屋，优惠售房单位职工享有产权，补偿未得产权方，以现实房价为依据。

对于产权部分私有的房屋，一般来说，单位优惠售房的对象仅限于本单位职工，房屋产权登记人为本单位职工。夫妻双方不在同一单位的，离婚时优惠售房单位一般不允许非本单位职工一方享有优惠房产权。因此，除非优惠售房单位同意，一般将房屋产权确定给该单位职工享有，由获得产权方给予对方相应补偿。同时，基于优惠房屋的优惠性，购买价远远低于实际价。如果以原购房价作价补偿进行分割，对于未获得产权一方来说显失公平。在处理这类房屋时，通常考虑当时购房的情况，结合现在的情况，以现实房价为依据，对另一方进行补偿。例如，某单位职工在房改时以优惠价格购买了一套房屋，离婚时，该房屋的市场价值已大幅上涨。法院在处理该房屋分割时，以现实房价为依据，确定了未获得产权一方应得的补偿金额。

五、特殊情况下的房改房分配

1. 集资房在离婚时的分割，根据购房时间、出资情况和房产证登记确定。

集资房作为一种特殊的房改房形式，在离婚时的分割需要综合考虑多个因素。首先，购房时间对于集资房的归属认定具有重要意义。如果集资房是在婚前购买的，且由一方全额出资，那么根据相关法律规定，该集资房通常被认定为出资方的婚前个人财产，离婚时不进行分割。例如，一方在婚前独自承担了集资房的全部购房款项，即使婚后双方共同居住在该房屋中，离婚时该集资房仍归出资方所有。

如果集资房是在婚姻关系存续期间购买的，那么出资情况和房产证登记就成为了关键因素。如果是用夫妻共同财产购买的集资房，且房产证登记在夫妻双方名下，那么该集资房应被认定为夫妻共同财产。在离婚时，双方可以自行协商如何分割，协商不成的由法院判决。例如，夫妻双方在婚姻期间共同出资购买了单位集资房，房产证上登记了夫妻双方的名字，离婚时双方可以通过协商确定房屋的归属，或者通过竞价的方式确定房屋的所有权归属，取得房屋所有权的一方给予另一方相应的补偿。

如果集资房是由一方以个人财产出资购买，且房产证登记在出资方名下，那么该集资房通常被认定为出资方的个人财产。但如果能够证明购房款属于夫妻一方个人财产的证据不足，那么该集资房可能会被认定为夫妻共同财产。例如，一方在婚后以个人财产出资购买了集资房，但无法提供充分的证据证明购房款的来源，在离婚时，该集资房可能会被认定为夫妻共同财产进行分割。

2. 未取得完全产权的集资房，法院不判决所有权归属，可双方竞价确定使用权并补偿。

对于未取得完全产权的集资房，在离婚时法院通常不会判决房屋所有权的归属。根据相关法律规定，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。在这种情况下，双方可以通过竞价的方式确定集资房的使用权。即双方出价，出价高的一方获得集资房的使用权，并给予另一方相应的补偿。例如，夫妻双方在离婚时对未取得完全产权的集资房的归属产生争议，双方可以通过竞价的方式确定使用权。如果一方出价较高，获得了集资房的使用权，那么该方需要根据房屋的市场价值给予另一方相应的补偿。这样的处理方式既能够保证双方在离婚后的居住需求，又能够公平地分割财产。同时，双方也可以根据实际情况申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。但在实际操作中，拍卖房屋需要考虑到房屋的实际情况和市场需求，以及拍卖程序的复杂性和时间成本。总之，对于未取得完全产权的集资房，在离婚时需要根据具体情况进行合理的处理，以保障双方的合法权益。

六、离婚房改房分配的注意事项

1. 保护妇女、儿童合法权益，给予照顾。

在离婚房改房分配过程中，应充分考虑妇女和儿童的合法权益，给予必要的照顾。一方面，分割夫妻共同财产不得侵害女方和子女的合法权益。例如，在一些案例中，如果女方经济状况较差，且需要抚养子女，法院在分配房改房时会适当倾向于女方，确保女方和子女有稳定的居住环境。另一方面，应视女方的经济状况及子女的实际需要给予必需的照顾。如果子女跟随女方生活，且女方没有其他稳定的居住场所，法院可能会将房改房判决给女方，由女方给予男方相应的经济补偿。这样的处理方式有利于子女的健康成长，体现了法律对妇女和儿童权益的保护。

2. 尊重当事人意愿，不得损害国家、集体和他人利益。

离婚时房改房的分配应尊重当事人的意愿，这是尊重公民财产权利的一种表现。尤其是一方自愿放弃全部或部分权利时，自不应加以禁止。例如，夫妻双方在离婚时可以通过协商达成一致意见，对房改房的归属和分割进行约定。如果双方协商一致，法院会尊重当事人的意愿，按照双方的约定进行判决。但是，在处理离婚房改房分配问题时，也不得损害国家、集体和他人利益。贪污、受贿、盗窃等非法所得购买的房改房，必须依法追缴。夫妻因从事生产、经营等与他人有财产共有关系的，离婚时应先分出属于夫妻的份额，然后再分割夫妻共同财产。

3. 遵循购房优惠政策夫妻均享、照顾妇女儿童、兼顾售房单位利益等原则，可采用变卖分割法或竞价分割法。

离婚时房改房的分割应遵循购房优惠政策夫妻均享原则。房改房不是单位分配给职工个人的、不属职工个人的财产，也不是包含其他家庭成员的家庭共同共有财产，而应是夫妻共有财产。例如，夫妻双方在婚姻关系存续期间购买的房改房，无论购房款是由一方出资还是双方共同出资，都应视为夫妻共同财产。同时，还应遵循照顾妇女儿童合法权益原则和兼顾售房单位利益原则。在分割房改房时，可以采用变卖分割法或竞价分割法。变卖分割法是将房改房以市场价出售再分割价款，这种方法适用于双方都同意出售房屋的情况。竞价分割法是当事人在人民法院的主持下，通过公开相互竞价，确定房屋产权归属最高出价方所有，他方得到相应补偿价款的房屋分割方式。例如，在一些离婚案件中，夫妻双方对房改房的归属无法达成一致意见，法院可以采用竞价分割法，让双方出价，出价高的一方获得房屋所有权，并给予另一方相应的经济补偿。这样的分割方式既考虑了夫妻双方的利益，又兼顾了售房单位的利益，能够更加公平、合理地解决离婚房改房分配问题。